Fokus Immobilienbewertung | Fuchs Immobilien

Welche Schätzungsmethoden gibt es für Immobilien und wo werden diese eingesetzt?
Grundsätzlich wird zwischen den Preisvergleichs- und der Ertragsmethoden unterschieden. Die Preisvergleichsmethoden (Hedonische-, Vergleichswert-, Kennwertmethode) dienen zur schnellen und kostengünstigen Bewertung von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern. Sie widerspiegeln denjenigen Preis, welcher vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Jahren erzielt haben. Diese Art von Bewertung wird grösstenteils mittels einer speziellen Software, mit einem hinterlegten Datensatz von vergleichbaren Objekten, ausgeführt. Oft wird auf eine Besichtigung vor Ort verzichtet. Dies birgt jedoch die Gefahr, dass spezielle Eigenheiten (Aussicht, Lärmbelastung, etc.) nicht beachtetet werden und die Schätzung somit an Aussagekraft verliert.

Bei den Ertragsmethoden (Ertragswert-, DCF- und Barwert-Methode) wird die zu bewertende Liegenschaft in einzelne Wertelemente aufgeteilt. Dies garantiert, dass die speziellen Eigenheiten wie ein mögliches Ausbaupotential detaillierter betrachtet werden. Durch die grössere Transparenz ist sie zudem für den Nutzer besser nachvollziehbar und damit überprüfbar. Diese Methode wird bei Immobilien eingesetzt, welche nicht regelmässig gehandelt werden oder noch nicht vollständig ausgenutzt sind. Aufgrund der grösseren Transparenz ist sie zudem immer zu empfehlen, wenn mehrere Parteien (Trennung, Erbengemeinschaft, Parteigutachten, etc.) in die Preisgestaltung involviert sind.

Welches sind die wichtigsten Faktoren für den Preis einer Wohnliegenschaft?
Die Lage gehört nach wie vor zu den wichtigsten Faktoren für den Wert einer Liegenschaft. Weitere ausschlaggebende Faktoren sind Ausstattung, Nachhaltigkeit, Nutzflächen und Zustand.

Was ist der Unterschied zwischen dem Versicherungswert und dem Verkehrswert einer Liegenschaft?
Sehr oft werden die beiden Werte verwechselt oder man geht davon aus, dass der Versicherungswert identisch wie der Verkehrswert sein sollte. Der Versicherungswert hat jedoch wenig mit dem tatsächlichen Verkehrswert einer Liegenschaft zu tun. Beim Versicherungswert handelt es sich lediglich um die Erstellungs- bzw. die Wiederherstellungskosten bei einem Schadensfall (Gebäude ohne Grundstück). Der Verkehrswert hingegen definiert den Höchstpreis, welcher ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr unter Einhaltung aller Werteinflüsse für die Immobilie zu bezahlen bereit wäre (Gebäude inkl. Grundstück). Hierbei kann es durchaus vorkommen, dass an Lagen mit geringer Nachfrage, der Versicherungswert über dem Verkehrswert liegt.

Ich habe meine Liegenschaft von zwei unabhängigen Schätzern bewerten lassen. Die beiden ermittelten Werte liegen enorm weit auseinander. Was hat dies zu bedeuten und wie soll ich vorgehen?
Die beiden Gutachten sollten im Detail angeschaut werden. Es kann sein, dass Schätzer 1 gewisse Wertelemente berücksichtigt, welche Schätzer 2 nicht in die Bewertung einfliessen lässt. Sollte dies noch keinen Aufschluss über die Diskrepanz geben, sollte unbedingt bei den beauftragten Experten rückgefragt werden. In Einzelfällen kann es durchaus Sinn machen, ein drittes Gutachten in Auftrag zu geben.

Experten-Dossier oder Online-Schätzung?
Um sich einen ersten Eindruck bei der Preisfindung zu verschaffen, kann eine Online-Schätzung durchaus nützlich sein. Sobald der Wunsch für einen Verkauf konkret wird, ist eine professionelle Bewertung mit Objektaufnahme vor Ort dringend zu empfehlen.

Vor allem bei einem Liegenschaftsverkauf im Trennungsfall, als Erbengemeinschaft oder bei einer familieninternen Hausübernahme bietet eine marktorientierte Liegenschaftsbewertung eine solide Grundlage und kann zukünftige Streitigkeiten verhindern.

Ich möchte das Ferienhaus meiner Tante übernehmen. Ihre zwei Kinder sind damit einverstanden und der Kaufpreis wurde per Handschlag vereinbart. Benötige ich dennoch eine Immobilienbewertung?
In diesem Fall wird eine marktgerechte Einschätzung eines Experten empfohlen. Auch wenn Sie sich heute einig sind, kann sich dies jederzeit ändern. Mit einem Schätzungsdossier haben Sie die Sicherheit, dass zu einem späteren Zeitpunkt keine Ansprüche Dritter gestellt werden können.

Sollte Ihre Tante in den kommenden Jahren z.B. Ergänzungsleistungen beanspruchen müssen, könnte auch der Staat nachträglich eine Prüfung verlangen. Ohne Schätzungsdossier könnte es schwierig werden, zu beweisen, dass die Liegenschaft nicht weit unter dem Marktwert verkauft wurde.