Liegenschaften gehen mit dem Tod von Gesetzes wegen auf die Erben über. Erben Sie ein Haus und haben Sie und Ihre Miterben beschlossen, das Haus zu verkaufen, dann sollten Sie vor dem Verkauf dieses Hauses verschiedene Aspekte beachten, um keine Überraschungen zu erleben.
Fallstricke Zusicherungen
Liegenschaftskaufverträge können Zusicherungen enthalten. Die Verkäufer können beispielsweise den Käufern vertraglich gewisse Eigenschaften des Hauses zusichern. Erben haben in der Regel das zu verkaufende Haus nicht selber bewohnt und kennen deshalb die Eigenschaften des Hauses nicht oder zumindest nicht gut. Sichern Erben den Käufern eines Hauses dennoch bestimme Eigenschaften vertraglich zu, haften sie gegenüber den Käufern des Hauses, falls das Haus die zugesicherten Eigenschaften nicht aufweist. Die Käufer haben in solchen Fällen das Recht, eine Minderung des Kaufpreises oder die Wandelung, also die Rückabwicklung des Kaufvertrages zu verlangen. Erben sind deshalb beim Verkauf eines Hauses gut beraten, nur dann vertragliche Zusicherungen über Eigenschaften des Hauses zu geben, wenn sie sich vorher über das Vorhandensein solcher Eigenschaften selber versichert haben.
Suche nach dem Papier-Schuldbrief
Oft kommt es vor, dass der Erblasser zu Lebzeiten die Hypothek an die finanzierende Bank zurückbezahlt hat und deshalb unbelastete Papier-Schuldbriefe zuhause aufbewahrt hat, ohne dass er den getilgten Papier-Schuldbrief hat löschen lassen. Ist ein solcher Papier-Schuldbrief für die Erben unauffindbar oder wird der getilgte Papier-Schuldbrief im Rahmen einer Hausräumung unwissentlich vernichtet, müssen die Erben in der Regel vor dem Verkauf ein zeitaufwendiges und gebührenpflichtiges Gerichtsverfahren bestreiten, um den unauffindbaren Papier-Schuldbrief vom Richter kraftlos erklären zu lassen. Erben sind deshalb gut beraten, sich zu Lebzeiten des Erblassers über allfällige getilgte Papier-Schuldbriefe bzw. deren Aufenthaltsort zu erkundigen und bei der Hausräumung vor dem Verkauf sorgfältig nach Papier-Schuldbriefen zu suchen.
Steuerliche Stolpersteine
Erben treten in die Rechte und Pflichten des Erblassers ein. Verkaufen die Erben das Haus mit Gewinn, kann – je nach Haltedauer – die Grundstückgewinnsteuer für die verkaufenden Erben hoch ausfallen. Diese Steuer sollte vor dem Verkauf berechnet und bei den Überlegungen berücksichtigt werden. Damit steuerwirksame und anrechenbare Investitionen in das Haus, die der Erblasser zu Lebzeiten getätigt hat, von den Erben im Rahmen der Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden können, sollten Erben über solche Investitionen und insbesondere über die massgebenden Belege (Rechnungen von Handwerkern und Lieferanten usw.) informiert sein. Spätestens bei der Hausräumung ist es ratsam, solche Belege zu erkennen und für die Steuererklärung aufzubewahren.
Beitrag von Giuseppe Mongiovì, Rechtsanwalt und Notar
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