Die Schweizer Stimmbevölkerung hat am 28. September 2025 einen wichtigen Systemwechsel im Steuerrecht beschlossen: den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften. Damit wird der Eigenmietwert für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften vollständig abgeschafft.
Die wichtigsten Fakten in Kürze:
- Der fiktive Eigenmietwert als steuerbares Einkommen entfällt komplett.
- Der Abzug für Schuldzinsen wird stark eingeschränkt.
- Abzüge für Unterhaltskosten und wertvermehrende Modernisierungen sind künftig nicht mehr möglich.
- Die Kantone erhalten die Möglichkeit, eine neue Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einzuführen.
Wer gewinnt und wer verliert durch die Steuerreform?
Der Systemwechsel stellt das bisherige Gleichgewicht auf den Kopf. Während das alte System jene begünstigte, die hohe Ausgaben für Zinsen und Unterhalt hatten, profitieren nun andere Gruppen.
Die Gewinner: Ersterwerber und Rentner
Besonders vorteilhaft ist die Reform für diese beiden Gruppen:
- Ersterwerber von Wohneigentum: Sie profitieren, weil ihr Schuldzinsabzug zumindest vorerst noch eingeschränkt möglich bleibt. Da bei Neubauten typischerweise nur geringe Unterhaltskosten anfallen, fällt der Wegfall der entsprechenden Abzugsmöglichkeit kaum ins Gewicht. Hier überwiegt der Vorteil des wegfallenden Eigenmietwerts deutlich.
- Pensionierte (Rentner): Da viele ältere Hauseigentümer ihre Hypothek bereits stark amortisiert oder ganz zurückgezahlt haben, spüren sie die Einschränkung des Schuldzinsabzugs kaum. Für sie führt der Wegfall des fiktiven Eigenmietwerts unterm Strich meist zu einer Steuerentlastung.
Die Verlierer: Sanierer und hoch Verschuldete
Für andere Eigentümergruppen bringt die Reform steuerliche Nachteile mit sich:
- Eigentümer älterer oder sanierungsbedürftiger Immobilien: Sie können werterhaltende Investitionen (Sanierungen, Renovationen) oder die bisherige Unterhaltspauschale nicht mehr steuermindernd geltend machen. Das kann die Kosten für notwendige Arbeiten deutlich erhöhen.
- Eigentümer mit hohen Schulden (Hoch-Belehnte): Bei stark belehenten Objekten können die Hypothekarzinsen nicht mehr in vollem Umfang von den Steuern abgezogen werden. Hohe Schuldzinsen, die bisher die Steuerlast stark senken konnten, verlieren somit ihren bisherigen steuerlichen Nutzen.
Fazit: Das neue System belohnt geringe Schulden
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das neue Steuersystem tendenziell jene Eigentümer besserstellt, die wenig Schulden und geringe Unterhaltskosten haben. Im Gegensatz dazu könnten diejenigen, die hohe Ausgaben für Zinsen oder Unterhalt haben, künftig steuerlich schlechter dastehen.
Der Blick auf die eigene Situation ist entscheidend: Es lohnt sich, die individuellen Auswirkungen der Reform auf Ihre Steuerbelastung zu prüfen.
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Beitrag von Mario Fuchs,
Gründer und Geschäftsinhaber
Dipl. Immobilienentwickler CAS FHS
Dipl. Immobilienbewerter CAS FHS
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