Viele denken in ihrem zweiten Lebensabschnitt darüber nach, das Eigenheim an ihre Kinder zu übertragen. Sei es, weil sie selbst in eine kleinere Wohnung ziehen wollen oder schlicht aus finanziellen Überlegungen. Die Gründe sind zahlreich. Dennoch stellen sich bei der Übertragung an die Kinder einige Fragen und es gilt Einiges zu beachten. Rechtsanwalt Balz Bänziger erklärt Ihnen die wichtigsten Details.
Steht das Haus im Miteigentum beider Eltern? Gibt es mehrere Kinder und möchten diese gemeinsam Eigentümer werden? Wollen die Eltern weiterhin im Haus wohnen bleiben? Soll eine Zahlung erfolgen? Ist man später möglicherweise auf Ergänzungsleistungen angewiesen? Was sind die steuerlichen Konsequenzen der Übertragung?
Wenn die Eltern im Haus bleiben wollen, besteht die Möglichkeit, bei der Übertragung des Eigentums für beide Elternteile ein lebenslängliches Wohnrecht im Grundbuch einzutragen. Alternativ kann auch die Nutzniessung im Grundbuch eingetragen werden. Beide Varianten bieten verschiedene Vor- und Nachteile. So bietet das Wohnrecht insbesondere den Vorteil, dass dieses persönlich und nicht übertragbar ist. Bei der lebenslänglichen Nutzniessung besteht dahingegen das Risiko, dass bei einem definitiven Auszug aus der Liegenschaft - wie etwa weil man fortan im Altersheim leben muss - die Liegenschaft gegen den Willen der eigenen Kinder an Dritte vermietet werden könnte.
Sowohl das Wohnrecht als auch die Nutzniessung bilden einen Gegenwert bei der Übertragung der Liegenschaft. Der Wert kann von einem Experten berechnet werden. Dieser Kapitalwert kann wiederum einen Einfluss auf die Grundstückgewinnsteuer haben. Eine steuerbegründende Veräusserung ist grundsätzlich jede Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt. So auch die Übertragung an die eigenen Kinder. Kantonal wird gemäss Art. 107 Abs. 1 Ziffer 1 des Steuergesetzes die Besteuerung bei Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung aufgeschoben. Praxisgemäss berücksichtigen die zuständigen Behörden jedoch den vorgenannten Kapitalwert - oder aber auch die Übernahme einer Hypothekarschuld – als Gegenleistung. Es ist daher möglich, dass eine Grundstückgewinnsteuer fällig wird. Auf jeden Fall empfiehlt es sich, sämtliche Unterlagen und Belege von Renovationen und wertvermehrenden Investitionen an die Kinder weiterzugeben.
Sofern das Haus im Miteigentum beider Ehegatten stand und an alle Kinder übertragen wird, birgt die Übertragung erbrechtlich am wenigsten Risiken. Bei allen anderen Fällen kann die Übertragung möglicherweise Pflichtteile der nicht berücksichtigten Erben verletzen. In diesem Fall empfehle ich, die Angelegenheit mit allen Beteiligten zu besprechen und gegebenenfalls zu regeln. Dabei ist zu beachten, dass Erbverträge öffentlich zu beurkunden sind.
Da in den meisten Fällen die Liegenschaften mit einer Hypothek belastet sind, rate ich zudem, frühzeitig mit der Bank die Folgen der Übertragung zu klären: Wie sieht es bspw. mit der Tragbarkeit oder einer allfälligen Vorfälligkeitsentschädigung aus?
Teilweise kommt es vor, dass Eltern die Liegenschaft an die Kinder verschenken wollen, einzig damit sie später bei einem allfälligen Eintritt ins Altersheim nicht das mühsam angesparte Vermögen verbrauchen müssen. Von diesem Schritt muss ich jedoch abraten. Ist man nämlich später auf Unterstützung durch den Staat angewiesen - zum Beispiel Ergänzungsleistungen zur AHV/IV - kann diese Schenkung noch Jahre später erhebliche Folgen zeitigen. Die Sozialversicherung berechnet dann das Vermögen grundsätzlich so, als wäre die Liegenschaft noch im Eigentum der Eltern. Auch wenn sich dieses hypothetische Vermögen ab dem zweiten Jahr jährlich um CHF 10'000.– reduziert, ist das damit verbundene Risiko gross.
Beitrag von Balz Bänziger, Rechtsanwalt und Notar
Rhyner & Schmidt Rechtsanwälte Notare,
Glarus und Rapperswil
